Les SCPI font aujourd’hui face à des carences en loyers en raison de la difficulté des locataires à s’en acquitter. La crise sanitaire du Covid-19 qui se transforme en crise économique génère en effet le gel des activités des locataires. Les conséquences peuvent être préjudiciables et la question se pose : les sociétés de gestion des SCPI assurent-elles l’absence de loyers ?
Le déploiement anticipé des stratégies d’exploitation
Les spécialistes de la gestion des SCPI sont des experts financiers et immobiliers qui ont mis en place les meilleures stratégies d’exploitation de ce type d’actifs. Cela afin d’atteindre un bon rendement, de générer les meilleurs dividendes et de limiter les risques autant que possible. Car ces produits pierre-papier exposent en effet l’investisseur à des risques de perte en capital, notamment dans le cas où les loyers ne seraient pas acquittés.
La stratégie d’acquisition
Il appartient à la société de gestion d’étudier à l’avance toutes les potentialités d’un immeuble à exploiter avant de l’intégrer dans son parc. Parmi les politiques gagnantes, la diversification en typologie et en localisation géographique. Explications :
- La diversification en typologie : la SCPI peut par exemple acquérir des immeubles de santé, de bureaux, de locaux d’activités et de murs de boutiques. Certaines SCPI sont spécialisées dans la gestion d’immeubles de commerces uniquement, ou de locaux à usage de bureaux. Dans ce cas, pour une meilleure diversification, elles doivent cibler des locataires exerçant dans différents secteurs d’activité dans le tertiaire.
- La diversification géographique : la SCPI n’investit pas seulement dans une seule région mais dans plusieurs provinces, voire jusque dans les pays étrangers. Ainsi, une crise qui touche un pays n’affectera pas la SCPI dans la mesure où les autres territoires ne sont pas impactés. Dans le cas du Covid-19 cependant, qui génère de lourdes conséquences à l’échelle mondiale, cette diversification géographique ne pourra pas sauver la majorité des SCPI.
La stratégie de prévision et d’anticipation des risques
Les sociétés de gestion ont mis en place diverses stratégies destinées à supporter une éventuelle absence de versement des loyers des locataires. La constitution d’une poche de sécurité en fait partie. À petite échelle, c’est-à-dire pour une poignée de locataires insolvables, la société de gestion pourra maintenir le versement des dividendes. Si l’atteinte est plus sérieuse, elle va puiser dans ladite poche de sécurité, appelée report à nouveau.
Cette caisse spéciale prélève un certain montant des loyers collectés afin de l’alimenter progressivement. Ainsi, une SCPI qui a collecté des loyers depuis plusieurs années a pu se constituer cette réserve qui se développe au fil du temps, si aucun imprévu n’a contraint la société de gestion à puiser dans cette poche. C’est lorsque la société de gestion se retrouve dans une situation critique que celle-ci sera déverrouillée. Par conséquent, une SCPI n’ayant pas de report à nouveau pourra être contrainte de trouver d’autres stratégies temporaires dans le but de se maintenir à flot. Deux options peuvent en être issues : la révision à la baisse du montant des dividendes à verser auprès de chaque souscripteur, ou la suspension temporaire de ce versement pendant une certaine période. Ce qui affecterait lourdement le portefeuille de SCPI de l’investisseur et ce, s’il n’a pas opté pour la diversification de ce dernier.
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En conclusion, notons toutefois que les SCPI se portent nettement mieux que les actifs financiers tels que ceux circulant sur le marché actions. Les SCPI sont en effet moins volatiles que ces derniers, dont l’évolution est négative face à l’ampleur du crash économique de portée mondiale. Par ailleurs, les sociétés de gestion prennent soin de vérifier l’éligibilité des locataires qui ont réellement besoin du report et de l’échelonnement des loyers décrété par le gouvernement.
